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“大湾区地产行动力与新动力”专题研讨会举行 聚焦后疫情时代房企破局之路

网赚理财项目大全★月赚十万中国微商货源网作者:金融界网站时间:2020-08-29

  金融界网站讯 8月11日,由金融界主办的“大湾区地产行动力与新动力”专题研讨会在深圳召开。这是金融界地产工作室聚焦“后疫情时代房地产业发展思与行”的系列活动之一。当下正是中国经济恢复的关键节点,房地产企业发展也正在新环境下悄然分化。这其中,大湾区地产圈是一抹亮色,无论在总量还是结构,都有持续创新表现和内在质地升级。此次研讨会热议大湾区房企行动与变化、投资机构对房地产企业经营、管理、发展的“变与不变”等问题。 银价网 http://www.yinjiaw.cn

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  中心城市变化 头条新闻 http://www.itvgov.cn

  暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚以城市规划的专业视角,围绕“一极多中心”、中心城市与城市密度、未来城市三个核心观察角度,对后疫情时代房地产行业发展的依托、结构与机遇发表观点。

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“大湾区地产行动力与新动力”专题研讨会举行 聚焦后疫情时代房企破局之路 头条新闻 http://www.itvgov.cn

图为:暨南大学教授、中国城市规划学会会员 胡刚

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  在胡刚看来,城市是房地产的依托,研究房地产业的发展首先要吃透城市的变迁。“中国城市的发展经历了三次起伏,从最早的外向型经济发展带动沿海城市兴起,到第二波的区域中心城市崛起,现阶段的第三波城市发展浪潮将会围绕电子信息等产业兴起,这其中具有优势的城市包括北京、深圳、杭州、成都等,在信息产业主导下,科技创新企业集聚城市带来超常规发展。”

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  在此背景下,胡刚提出了“一极多中心”的新城市(行情300778,诊股)概念——“一极指北京,北京的资金总量、发展速度、创新型企业数量均远远超过其他城市。而在外贸逐步转向内需的大环境下,武汉、成都、重庆等内陆城市和广东、深圳等沿海城市间的差距会逐渐拉平。”

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  而随着这一新城市格局的形成,中心城市、都市圈开始扮演着重要的角色,胡刚表示,“中心城市的发展可以更加有效地盘活区域经济,中国今后的5年,都市圈、中心城市依然会是热门。” 银价网 http://www.yinjiaw.cn

  这一观点与平安证券研究所地产团队副总经理杨侃不谋而合。在谈及后疫情时代的房地产企业如何转型突围时,杨侃就提到了“从三四线城市到一二线城市”的主战场变化。在杨侃看来,从维持货值和体量角度出发,结合区域产业及人口因素,预计未来全国主要城市圈将成为房企中长期资源争夺主战场,而随着覆盖城市数量增加,非主流城市圈三四线城市基本面弱化,房企可进一步拓展版图缩小,后续区域深耕重要性将进一步凸显。 银价网 http://www.yinjiaw.cn

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图为:平安证券研究所地产团队副总经理 杨侃

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  而关于如何判断中心城市的竞争力,胡刚则指出,“中心城市的核心不在于人口与GDP的多少,而在于核心区域的人口密度。人才的聚集与交流才能带来创新,如果城市密度较低,人员较为分散,则缺乏创新的源动力。”

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  而在中心城市的发展过程中,轨道交通建设为城市带来的颠覆性变化也不容忽视,“我们现在已经进入轨道交通时代,以大湾区为例,2035年大湾区规划建成铁路5800公里,目前我国全部地铁加起来是7000公里,轨道交通未来必定会为城市带来翻天覆地的变化。以后我们可能不再有居住区的概念,房地产投资机会将有望从地铁站旁延伸到高铁站旁。”胡刚说。

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  房企破局之路:战略聚焦、精细化、产品与服务 免费信用卡POS机 http://www.jdbaika.cc

  城市格局的变化为房地产行业带来了发展的机会,而这场疫情则进一步推动房地产企业站上了转型突围的重要转折点。平安证券研究所地产团队副总经理杨侃站在“房住不炒”的总基调不变、行业中期总量稳定、城市间持续分化轮动等背景下,为房地产企业提出了破局思路。 头条新闻 http://www.itvgov.cn

  第一是“从囤地到周转”的运营模式变化。这一思路得到了嘉霖集团副总裁、深圳房地产协会副会长邬风柏的认同,其在谈及拿地的考虑因素时也强调了“周转”的重要性:“全国前50强房企均在深圳有所布局,这个体现出深圳发展的吸引力。现在房企拿地首先考虑区域化,之后是杠杆、周转、成本等问题。近几年还有一个特点,房企会花大量的精力在加快周转上,因此当前看房企竞争力实际上是在比拼拿地布局和整个产品周转的时间。”

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图为:嘉霖集团副总裁、深圳房地产协会副会长 邬风柏

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  第二则是“从规模到质量、从粗放到精细化”经营变化。这一点也在印力集团资金资产中心合伙人丁为众口中得到了验证。丁为众表示,“疫情对商业地产的影响较大,一些韧性较好的商业地产也在这种背景下进行转型迭代,如结合商场周边的消费群来调整商场经营业态,为下一步商城整体销售额提升做好准备,也能有力驱动租金上升。疫情之初,印力集团就主动跟租户进行了一对一的深度沟通,了解对方诉求,并给出了租金减免的安排。后期再通过对有生存能力客户的帮扶,以精细化的运营,逐渐从疫情的影响下恢复过来。精细化运营带来的现金流提升,保障了财务结构健康,是印力集团能够迅速从疫情冲击下恢复的主要因素。”

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  而基于此次疫情背景下对线上销售的观察,丁为众还提出了一个新的破局角度:“线上线下的整合是后疫情时代商业地产的一个变化点。线下和线上运营完全是不同的两种体系,通过线上消费场景的搭建,未来将会在商业地产领域有更长期推动力。”

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图为:印力集团资金资产中心合伙人 丁为众

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  第三就是注重“产品与服务”的打造。杨侃表示,“房企在地价房价日渐趋同的背景下,应更多关注自身产品与服务的质量,拥有代表性的高质量产品将会成为房企最为重要的核心竞争力。”

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  金融界上市公司中心总经理、金融界上市公司研究院产品经理槐静也表示:“在房地产3.0时代,我们发现有一些房地产公司已经称自己是科技公司了,有一些房地产企业则深耕在运营和服务上。可以说,3.0时代,好的企业各有不同,后疫情时代,我们需要更强的创新力和行动力来做事情,尤其是沉淀了社会资源的组织和机构。” BBTI论文期刊 http://www.bbti.cc

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图为:金融界上市公司中心总经理、金融界上市公司研究院产品经理 槐静 银价网 http://www.yinjiaw.cn

  金地集团(行情600383,诊股)华南区域投资部部门副总经理田彬对此十分赞同,其也认为优秀的房企都各有特色:“金地的一大优势是对广东每一个城市都有独特深刻的了解,虽然大湾区的房企众多,但每个企业都要有自己的特色,我们对大湾区的未来充满信心”,同时田彬也表示,未来也会在规模增长的同时更关注增长的质量。

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图为:金地集团华南区域投资部部门副总经理 田彬

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  房地产行业投资之道:旧改估值有望提高,房企负债率需额外关注 BBTI论文期刊 http://www.bbti.cc

  从行业来看,房地产企业已经站在了转型破局的关键点上,相应的,投资策略也在顺势而变。

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  清水源(行情300437,诊股)投资管理公司研究副总监吴伟表达了其对地产领域投资机会的看法:“最近大家觉得地产在资本市场不大受欢迎,但地产是个大的行业,一直都有投资机会。单纯住宅开发业务周期性较强,尽管目前仍然没有到景气度大幅回升期,企业之间分化较大,仍能找到比较好的业绩有成长的标的,大湾区由于国家政策支持,房地产市场较健康,在大湾区深耕的开发商相对更有投资价值。另外,随着REITS试点推行和无风险利率下降,物流地产,商业地产等持有型物业运营商将迎来较好的发展机会,相关公司估值相对单纯地产开发商也有提升的空间。最后,产业链上物业管理公司,地产中介公司目前比较受市场关注,最近要上市的贝壳估值也预计超过200亿美金。” 头条新闻 http://www.itvgov.cn

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图为:清水源投资管理公司研究副总监 吴伟 头条新闻 http://www.itvgov.cn

  惠丰资产资深分析师梁健新站在机构投资者的卖方角度对房地产投资的相关风险做了分析:“作为财务分析人,不太喜欢‘外来者’,比如说在长三角已经站稳根基,有着不错营收的房企,如果到珠三角投入大量资金进行新的拓展和发展,其实潜在风险是比较大的。惠丰只会买销售额前30名的企业股票,首先考虑到的是房企的安全性,其中有一定规模的如万科、融创等是重点的投资研究对象。但也有例外,比如一些房企的重点布局在三四线城市,虽然他们的利润很稳定,销售规模也很固定,扩张的很快,但相比于聚焦一、二线城市的房企亮点不足,因此不会做太多的投入。” 免费信用卡POS机 http://www.jdbaika.cc

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图为:惠丰资产资深分析师 梁健新

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  此外,梁健新还针对个人的房地产投资提出了建议,“我会告诉他们首先要区分一下不买什么股票。比如,前两年很多企业为了扩张规模把净负债率一直提高,有效的净负债率提高不是坏事,前提是融资成本在降低,有很多企业负债率一直提高,但是融资成本不降,而且增加了,所以我们在选股方面会剔除一些负债率提的太快,融资成本维持很多年较高状态的企业。”

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  对此邬风柏也深有感触:“房企的负债率达到90%左右就要额外关注,疫情会加快房企降负债步伐。”

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  谈及此次研讨会选题背后的思考,槐静表示,“我们最近内部在讨论,什么是好的金融?好的地产企业?这些问题有很多答案。新环境下,需要一些新的观察维度和数据,协助投资者更全面深入地了解房地产企业。通过周婷等研究员的共同研发,结合过去三年多持续的研究积累,金融界上市公司研究院将推出“金融界房地产‘六力评价模型’”,主要从社会责任力、管理战略力、创新力、经营品质力、运营服务力、数智驱动力等角度来用数字持续追踪和观察,这些维度也会成为我们持续资讯、策划、活动等跟踪、运营的基础。”

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图为:金融界上市公司中心副总经理 邢静 BBTI论文期刊 http://www.bbti.cc

  这也是本次研讨会的初衷——从不同的维度全面深入了解行业,在此基础上深度挖掘、传递行业与企业的价值。本次研讨会选在大湾区、选在深圳,也是基于这一考虑。金融界上市公司中心副总经理邢静称:“今年是深圳非常重要的一年,这个月26日就是深圳经济特区建立40周年。40年是房地产从无到有,慢慢发展壮大的一个过程,而正是在深圳,中国房地产行业挖掘出了第一桶金,并慢慢成为中国城乡建设的主力军。面对国家房住不炒、因城施策的政策,房地产企业纷纷转型升级。其中,大湾区的企业,尤其是深圳的企业,做的非常好。所以我们也是来取经,来探寻房地产市场变化中的大湾区实践。”

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